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Consiglio di Stato: il frazionamento è ristrutturazione, in caso di vendita IVA al 10% (invece che al 22%)

Il decreto “Sblocca cantieri”, che ha ampliato la categoria edilizia della “manutenzione straordinaria”, non deve essere applicato agli interventi di frazionamento/accorpamento realizzati prima del 12 novembre 2014.

Ad affermarlo è il Consiglio di Stato, che con una recente sentenza indirettamente risolve anche un’annosa questione ai fini Iva, legata alla cessione di immobili oggetto di frazionamento o accorpamento.

Dal 12 novembre 2014, infatti, ci si interrogava se nelle cessioni di immobili oggetto di frazionamento o accorpamento realizzate prima di questa data, il soggetto passivo dovesse fatturare comunque con aliquota ordinaria del 22 per cento prevista per unità immobiliari oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, oppure la cessione dovesse avvenire con aliquota ridotta del 10 per cento, in quanto i frazionamenti e accorpamenti fino al 12 novembre 2014 erano considerati interventi di ristrutturazione edilizia. Mentre dal 12 novembre 2014, non era più chiaro se fossero «ristrutturazione edilizia» o «manutenzione straordinaria».

La decisione del Consiglio di Stato ha chiarito che «integrano gli estremi della ristrutturazione edilizia gli accorpamenti e i frazionamenti delle unità immobiliari e gli interventi che alterino l’originaria consistenza fisica dell’immobile con l’inserimento di nuovi impianti e la modifica di distribuzione di volumi».

Questo significa che l’impresa che cede le unità immobiliari accorpate o frazionate ha lo status di impresa ristrutturatrice e quindi, se l’operazione di cessione è soggetta ad Iva, si applicherà sempre l’aliquota del 10 per cento, o del 4 per cento nel caso in cui l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto di possedere i requisiti prima casa.

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