Bonus Edilizia – Definizione di “impresa di costruzione e ristrutturazione”

Per l’accesso alle detrazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati, per “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” s’intende non solo quella che esegue i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quella che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettua tramite imprese appaltatrici.

Resta, tuttavia, fermo che per poter fruire del cosiddetto “bonus acquisti abitazioni ristrutturate”, chi compra una casa situata in un condominio o altro fabbricato oggetto di ristrutturazione dovrà attendere il termine dei lavori sull’intera struttura.

Questi i contenuti principali espressi dall’Agenzia delle Entrate in una recente  Risposta ad un apposito Interpello.

In sostanza, per l’applicabilità del “bonus per l’acquisto di abitazioni ristrutturate”, il requisito che l’impresa venditrice debba essere l’esecutrice dei lavori è rispettato anche se, pur potendoli realizzare, ne affida l’effettuazione materiale a terzi.

Inoltre, si ritiene che tale principio possa trovare identica applicazione anche con riferimento alla detrazione dall’Imposta sul Reddito riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti (anche con variazione volumetrica ) da imprese di costruzioni che li cedono, in zona sismica 1, 2 e 3 (cosiddetto “Sismabonus acquisto case antisismiche”).

Allo stesso modo si ritiene che a medesime conclusioni possa giungersi anche con riferimento alle recenti disposizioni in tema di incentivi alla valorizzazione edilizia previsti dal “Decreto Crescita”.

Infatti, la suddetta disciplina consiste nell’applicazione, in via temporanea (sino a 31 dicembre 2021), dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (di 200 euro ciascuna), ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che entro i successivi 10 anni provvedano contestualmente:

• alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure all’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia , in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building) , A o B;
• alla successiva alienazione degli stessi, quantomeno nella misura del 75% del volume del nuovo fabbricato, qualora questo fosse suddiviso in più unità immobiliari.

Anche in tale ipotesi, il Legislatore utilizza lo stesso riferimento letterale di “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.

Tale orientamento si fonda sulla considerazione che anche il “Sismabonus acquisti case antisismiche” e gli incentivi alla valorizzazione edilizia condividono con il “bonus acquisti abitazioni ristrutturate” la ratio normativa, ossia quella di “agevolare il recupero del patrimonio edilizio e di favorire la ripresa del mercato immobiliare”.

Pertanto, anche in tali ipotesi, si ritiene che con l’espressione “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” debbano ritenersi non solo quelle che eseguono i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quelle che li effettuano tramite imprese appaltatrici, purché siano comunque in grado di realizzarli.