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Compravendita immobiliare: che succede se manca il certificato di agibilità

Deve ritenersi legittimo il rifiuto manifestato dall’acquirente di stipulare l’atto definitivo di compravendita di un immobile in assenza del certificato di agibilità, pur se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore. In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con recente sentenza.

Secondo i giudici la consegna del certificato di abitabilità costituisce un’obbligazione incombente sul venditore, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.

Il principio affermato nella sentenza in oggetto in realtà è parzialmente condivisibile se analizzato con il contenuto normativo del Testo Unico Edilizia che prevede il regime del silenzio-assenso nel procedimento di rilascio del certificato di agibilità.

La presenza del certificato di agibilità (per provvedimento espresso o per silenzio-assenso) rappresenta senz’altro un elemento fondamentale della documentazione che il venditore deve dare all’acquirente in sede di rogito ma non esiste alcuna norma che contempli l’obbligo del preventivo rilascio di agibilità ai fini del trasferimento dell’immobile. La vendita stipulata non configura, infatti, un contratto nullo.

Qualora, infatti, dovesse mancare il certificato di agibilità, nell’ottica di una corretta regolamentazione dei rapporti tra le parti, conformemente ai loro rispettivi interessi, si può ovviare includendo eventuali e specifiche pattuizioni al riguardo in maniera espressa.

Qualora, ad esempio, il certificato non venga prodotto contestualmente al rogito, si darà atto che è stata regolarmente presentata la relativa domanda ed, in tal caso, la parte venditrice ne dichiarerà la regolare presentazione obbligandosi alla successiva consegna del certificato alla parte acquirente. In alternativa, qualora sia già decorso il tempo per il formarsi del silenzio-assenso la parte alienante dichiarerà la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio-assenso per decorrenza del relativo termine. Qualora l’immobile non abbia ottenuto l’agibilità, pur avendone i requisiti, poiché non è ancora stata presentata la domanda di rilascio, la parte venditrice dichiarerà che non sussiste l’agibilità, ma l’immobile in questione possiede tutti requisiti richiesti e pertanto potrà obbligarsi ad ottenerla e a consegnare il relativo certificato alla parte acquirente entro un certo termine.

Nulla vieta, dunque, alle parti di autoregolamentarsi liberamente potendo anche spostare in capo all’acquirente l’obbligo di richiedere il rilascio del certificato; in questo caso potrà essere opportuno aggiungere che la parte acquirente, informata della mancanza dell’agibilità dell’immobile in oggetto, dichiari di essere ugualmente interessata all’acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo.

Per approfondimenti contattare la sede Territoriale di riferimento.

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