Superbonus 110%: numerosi chiarimenti dall’AE – Aggiornata la Guida on-line

Si riassumono di seguito le ultime indicazioni in tema di Superbonus rese dall’Agenzia delle Entrate in sede di Risposta a interpello.

Interventi su due unità immobiliari C/2 destinate, dopo i lavori, a uso abitativo (Risp. AE 8 febbraio 2021 n. 87)

Nel caso di specie, l’Istante chiede se possa fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per interventi di riduzione del rischio sismico realizzati su due distinte unità immobiliari di categoria catastale C/2 che detiene in comodato, funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti, destinate al termine dei lavori all’uso abitativo.

Poiché l’intervento è realizzato sulle parti strutturali delle fondazioni, dei solai, sulle murature perimetrali dell’edificio terra/cielo e sul tetto e, dunque, su parti comuni alle due unità immobiliari distintamente accatastate alla data di inizio dei lavori che compongono l’edificio di un unico proprietario (e non un condominio), le relative spese non sono ammesse al Superbonus. L’istante potrà godere delle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e del cd. Sismabonus. A tal riguardo, andrà valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi, anche con riferimento alla individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione. Ai fini del Sismabonus, dal punto di vista soggettivo la detrazione spetta anche per le spese sostenute dal comodatario qualora, come nel caso di specie, il contratto di comodato sia stato registrato prima dell’inizio dei lavori. Ciò in quanto la detrazione in commento spetta anche ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio.

Demolizione e ricostruzione: attestato di prestazione energetica (Risp. AE 8 febbraio 2021 n. 88)

A seguito delle modifiche introdotte dal cd. Decreto Semplificazioni gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito, e anche se l’intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali. Tale qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori. Anche ai fini del Superbonus, la qualificazione quale “ristrutturazione edilizia” dell’intervento in sede di rilascio del titolo amministrativo è necessaria ai fini della spettanza dell’agevolazione fiscale. Nel caso di specie, stante l’inizio dei lavori nel mese di maggio 2019, l’istante potrà fruire del Superbonus solo per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 (ad es. un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020 e 2021, consentirà la fruizione del Superbonus solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021). Ai fini del Superbonus, il miglioramento energetico deve essere dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. L’istante potrebbe assolvere alla prova richiesta anche avvalendosi dell’APE compilato con riferimento ai dati dell’impianto ante intervento al fine di ottenere due A.P.E. (ante e post intervento) confrontabili. Come chiarito dall’ENEA nel caso di lavori iniziati prima del 1° luglio 2020 l’APE ante intervento deve riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio dei lavori. Inoltre, l’ENEA precisa che nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento e l’APE post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.

Condominio minimo: costituzione e titolo abitativo (Risp. AE 8 febbraio 2021 n. 90)

La vendita della nuda proprietà da parte dell’Istante di una delle quattro unità immobiliari del fabbricato principale oggetto della demolizione e ricostruzione ha determinato, di fatto, la nascita di un “condominio minimo”, risultando irrilevante la circostanza che la costituzione del predetto condominio sia avvenuta dopo la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile) e prima del deposito del titolo edilizio al Comune competente, atteso che occorre avere riferimento all’inizio dei lavori. Viene così consentito l’accesso al Superbonus.

Soggetto non residente: cessione o sconto in luogo delle detrazioni (Risp. AE 8 febbraio 2021 n. 91)

L’Istante, cittadino italiano residente all’estero, iscritto all’AIRE, chiede se possa beneficiare del Superbonus in relazione alla detrazione prevista per l’acquisto di case antisismiche pur non producendo alcun reddito in Italia. Quale futuro proprietario di un immobile ad uso abitativo in Italia, l’istante sarà titolare di reddito fondiario, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus. In mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative (cessione o lo sconto in luogo delle detrazioni).

Supercondominio e interventi solo su alcuni condomini (Risp. AE 8 febbraio 2021 n. 94)

Il caso di specie riguarda un “supercondominio”, formato da più edifici in condominio ognuno con proprio civico e codice fiscale. L’assemblea dei condòmini ha deliberato la riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici. Al fine di fruire del c.d. Superbonus, in alcuni condomìni facenti parte del predetto supercondominio, i condòmini hanno deliberato di realizzare anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto, dai quali conseguirà la diminuzione di due classi energetiche degli edifici interessati.

Il Superbonus spetta con riferimento alle spese sostenute dai condòmini che hanno deliberato di realizzare anche l’isolamento termico delle facciate e del tetto dal quale conseguirà, unitamente alla sostituzione dell’impianto termico a servizio dell’intero supercondominio, la diminuzione di due classi energetiche, fermi restando gli adempimenti da porre in essere ai fini della detrazione che non sono oggetto dell’istanza di interpello. La verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestata mediante gli appositi APE convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto di entrambi gli interventi. I condòmini che hanno deliberato solo la sostituzione del predetto impianto termico, invece, potranno, nel rispetto dei requisiti previsti, eventualmente fruire dell’Ecobonus. Risulta irrilevante, ai fini di cui sopra, la circostanza che ogni condominio abbia il proprio codice fiscale e che la possibilità di fruire del Superbonus sia subordinata anche alla sostituzione della centrale termica del supercondominio (dotato, a sua volta, di un proprio codice fiscale).

Informiamo, altresì, che l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile una nuova versione aggiornata della “Guida al Superbonus 110%”, già disponibile sul sito web istituzionale, integrando i numerosi chiarimenti forniti e le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021.

Come noto la Legge di Bilancio ha ampliato l’ambito applicativo della norma (artt. 119 e 121 D.L. 34/2020 conv. in Legge 77/2020) sia da un punto di vista temporale che dei requisiti soggettivi e oggettivi inizialmente previsti, oltre ad aver fornito importanti chiarimenti sulle modalità di esercizio delle opzioni.

Si riportano di seguito gli aggiornamenti di maggior rilievo.

Ambito temporale

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito la possibilità di fruire della detrazione del 110% per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente per l’esecuzione di interventi agevolati sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 30 giugno 2022. Il termine ultimo, inizialmente previsto al 31 dicembre 2021, è stato quindi prorogato per permettere ad una platea più ampia di usufruire dell’agevolazione.

Requisiti soggettivi

La Legge di Bilancio 2021 ha esteso il Superbonus 110% agli interventi effettuati su edifici composti da più unità immobiliari, ed in particolare al massimo fino a 4, distintamente accatastate e non funzionalmente indipendenti, interamente detenuti da un unico proprietario (persona fisica) o in comproprietà (tra persone fisiche), esclusi dalla normativa precedente, in quanto non classificabili come condomìni ai sensi del Codice Civile.

Gli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari), invece, possono fruire delle detrazioni per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023.

Un’altra importante novità riguarda le unità collabenti, a tal punto vengono ammessi all’agevolazione gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE), generalmente accatastati in categoria F2- unità collabenti, in quanto mancanti di copertura o/e di uno o più muri perimetrali, a condizione che al termine dei lavori, che necessariamente comprenderanno l’isolamento termico degli involucri, il nuovo edificio, ottenuto anche tramite demolizione e ricostruzione, abbia raggiunto la classe energetica più elevata, cioè la fascia A.

Requisiti oggettivi

Gli interventi di coibentazione del tetto vengono di fatto sempre ammessi al Superbonus 110%, annullando le limitazioni previste dalla normativa iniziale, per la quale tale intervento era considerato trainante solamente nel caso in cui il c.d. sottotetto fosse stato un ambiente abitabile e riscaldato, o alternativamente nel caso in cui un tecnico avesse asseverato che il sottotetto non fosse praticabile e formasse un corpo unico con tetto e solaio.

Nell’ambito degli interventi agevolabili, la Legge di Bilancio, inserisce infine tra gli interventi trainanti i lavori destinati alla eliminazione delle barriere architettoniche per facilitare la mobilità interna ed esterna ai soggetti portatori di handicap gravi, per le spese sostenute al 1° gennaio 2021.

Aumento dei limiti di spesa

In relazione alle colonnine di ricarica di veicoli elettrici vengono previsti i seguenti tre differenti limiti di spesa:

• euro 2.000 per gli edifici unifamiliari;
• euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni con massimo otto colonnine;
• euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installano più di otto colonnine.

Per gli interventi, in ambito Ecobonus e Sismabonus, di ricostruzione degli edifici situati nei comuni interessati da eventi sismici avvenuti dopo il 2008 e per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza, i limiti di spesa previsti possono essere maggiorati del 50%per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022.

Ripartizione delle spese

La ripartizione della detrazione per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021, prevista dalla norma in 5 quote annuali di pari importo, varia in 4 quote annuali di pari importo se sostenute nell’anno 2022.Per gli IACP e gli enti con le stesse finalità sociali la ripartizione in 4 quote si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2022.

Modalità di esercizio dell’opzione

L’art. 121 D.L. 34/2020 conv. in Legge 77/2020 ha previsto la possibilità per i contribuenti di esercitare l’opzione di sconto in fattura o di cessione del credito, in luogo della detrazione.

Come già noto, l’esercizio di tale opzione deve avvenire in via telematica entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione.

E’ prevista la possibilità di esercitare l’opzione di cessione del credito per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021 entro il 16 marzo dell’anno di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione. A tal proposito la comunicazione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità, nel caso di interventi in ambito Superbonus 110%, altrimenti direttamente dal soggetto beneficiario, o da un suo intermediario.

Ulteriori chiarimenti

E’ stata perfezionata la definizione di edificio funzionalmente indipendente, che è dotato almeno di tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per la climatizzazione invernale.

E’ stato infine introdotto l’obbligo di esporre in cantiere un cartello ben visibile che riporti la dicitura “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, Superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Per maggiori informazioni potete contattare la vostra territoriale di riferimento.