Demolizione e ricostruzione di fabbricati – Effetti su detrazioni (50%-65%) ed IVA

Nella nozione di “ristrutturazione edilizia” fornita dal Testo unico dell’edilizia rientrano, tra gli altri, anche gli interventi consistenti nella «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria».

Per rientrare in questa categoria, nell’ambito di lavori di demolizione e ricostruzione, non viene più richiesto il mantenimento della sagoma originaria dell’edificio, ferma restando la qualifica dell’intervento come “ristrutturazione edilizia” in costanza di volumetria.

Tutto ciò ha dei riflessi, sotto il profilo fiscale, sia sul regime applicabile ai fini delle detrazioni “potenziate” per il recupero (c.d. “50%”) e l’efficientamento energetico (c.d. “65%”) degli immobili, sia sull’aliquota IVA applicabile agli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione.

Infatti, entrambe le detrazioni si applicano agli interventi eseguiti su “edifici esistenti” (“ristrutturazione”), mentre sono escluse per i lavori di “nuova costruzione”.

Ciò premesso, si riepiloga il regime di applicabilità delle detrazioni fiscali e dell’IVA a seconda della tipologia di interventi eseguiti:

• demolizione e ricostruzione con modifica, o meno, della sagoma e con stessa volumetria<br />In tale ipotesi, trattandosi di “ristrutturazione edilizia”, vengono riconosciute sia le detrazioni per il recupero e la riqualificazione energetica (rispettivamente, detrazione IRPEF del 50% e detrazione IRPEF/IRES del 65%), sia l’IVA con l’aliquota ridotta del 10%;
• demolizione e ricostruzione con modifica, o meno, della sagoma e aumento di volumetria<br />In tal caso, l’ampliamento della volumetria preesistente qualifica l’intervento come “nuova costruzione”, con la conseguenza che i bonus per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica sono esclusi.

Per quel che riguarda, invece, l’applicabilità dell’aliquota IVA, questa si differenza a seconda della tipologia del nuovo fabbricato (per le abitazioni non di lusso aliquota del 10%, con riduzione al 4% in caso di “prima casa”, mentre per tutti gli altri fabbricati, aliquota ordinaria del 22%);

• ristrutturazione con aumento di volumetria senza demolizione

Nell’ipotesi in cui, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, le detrazioni del 50% e del 65% competono «solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”».

A tal fine, le spese di ristrutturazione (detraibili – fatture e bonifico) devono essere tenute distinte rispetto a quelle relative all’ampliamento (non detraibili).

Per ogni ulteriori informazioni e necessità è possibile rivolgersi agli uffici dell’Associazione Territoriale di riferimento.