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Eco e sismabonus, per le imprese agevolazione con Iva sugli edifici in affitto

Anche l’IVA eventualmente non detratta dall’impresa per gli interventi relativi all’ecobonus e al sismabonus di abitazioni patrimonio, locate a terzi, potrà essere sommata al costo dei lavori edili per calcolare la percentuale del bonus detraibile dall’IRPEF o dall’IRES.

Con recente risoluzione, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione per l’eco-bonus e per il sisma-bonus spetta ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione degli stessi come:

  • «strumentali» per natura (ossia con categoria catastale B, C, D, E o A/10) o per destinazione (ossia utilizzati dall’impresa) e registrati in contabilità tra le immobilizzazioni;
  • «beni merce», ossia registrati tra le rimanenze di magazzino;
  • «patrimoniali», ossia le «abitazioni patrimonio», le quali sono immobilizzate, non strumentali, né per natura e né per destinazione (ad esempio, perché locate o non utilizzate).

La prima novità riguarda gli immobili delle imprese locati a terzi, per i quali i due bonus spettano, anche al proprietario/locatore, che solitamente è il soggetto che compie l’intervento, sopportando il costo. Come prima il conduttore può beneficiarne, sempreché sostenga le spese e in base alla «previsione negoziale» del contratto di locazione.

L’altra novità è riferita ai beni merce. Anche le imprese che hanno registrato i fabbricati tra il magazzino, potranno rinnovarli, detraendo dall’IRPEF o dall’IRES queste spese. Per i soggetti IVA, l’eventuale IVA esposta in fattura (ad esempio, per gli acquisti con posa in opera, esclusi dal reverse charge) o l’imposta registrata nel registro IVA delle fatture passive in reverse charge (ad esempio, per la coibentazione della facciata), può essere generalmente detratta. Le percentuali delle detrazioni IRPEF o IRES sui lavori spettano sugli «importi rimasti a carico del contribuente», quindi, se un’impresa o un professionista detrae l’IVA dell’investimento effettuato, l’imposta non può essere considerata un importo rimasto a carico della stessa. Se i soggetti IVA non possono detrarre l’IVA, questa costituisce un elemento accessorio del costo dell’investimento e va cumulato allo stesso, per il calcolo della detrazione IRPEF o IRES. Ciò può accadere, ad esempio, quando l’indetraibilità, alternativamente:

  • è oggettiva, come, ad esempio, per i lavori edili su un’abitazione immobilizzata;
  • è dovuta dalla dispensa degli adempimenti per le operazioni esenti dell’articolo 36-bis, D.P.R. 633/72;
  • è causata dal pro-rata di detraibilità pari a zero, a seguito dell’assenza di operazioni imponibili ovvero anche diverso da zero.

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